Mietnebenkosten — Vertrauen ist gut…

Manchmal sind Nebenkostenabrechnungen wie Chinesisch für Nicht-Chinesisch-Sprechende. So etwas kann beim Vermieter reklamiert werden; schickt der die korrigierte Fassung dann zu spät ab, so der Bundesgerichtshof in einem Urteil, verfallen die Ansprüche des Vermieters an den Mieter. Mietnebenkosten sollte man sich als Mieter daher genau ansehen.

Folgenden Fall hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden: Ein Mieter hatte im November 2004 eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 erhalten, die allerdings aufgrund von Unverständlichkeit ungültig gewesen ist. Der Vermieter schickte seine erneute Aufstellung der Kosten erst im März 2005 ab und damit außerhalb der gesetzlichen Jahresfrist, weshalb der Mieter nicht zahlen muss. Er muss es selbst dann nicht, wenn er im Dezember 2004 mündlich einer Zahlung gegenüber dem Hausverwalter zugestimmt hat. Die abgelaufene Jahresfrist zählt. Als Vermieter ist man deshalb gezwungen, seine Nebenkostenabrechnung für ein Jahr ordnungsgemäß und für Mieter verständlich innerhalb der zwölf Monate des Folgejahres abzuliefern. Verständlich bedeutet beispielsweise, dass auch der nicht in Mietfragen bewanderte Mieter aus ihr ersehen kann, für welches Objekt und für welchen Zeitraum die Abrechnung gilt, welche Gesamtkosten wie verteilt wurden und welchen Vorauszahlungen die Kosten gegenüberstehen. Die Ein-Jahres-Frist für die Nebenkostenabrechnung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch im Paragraf § 556 Abs.3 S.2 festgelegt.

Zwischen Mietern und Vermietern kommt es aufgrund von Nebenkostenabrechnungen immer wieder zum Streit. Im Jahr 2007 bezeichnete der Deutsche Mieterbund jede zweite Nebenkostenabrechnung als falsch. So können beispielsweise Kosten für den Hausmeister, für Fahrstühle, Wasserver- und Entsorgung in die Abrechnung des Vermieters einfließen, nicht jedoch etwaige Bankgebühren sowie Kosten für die Hausverwaltung und für eine Mietausfallversicherung. Geregelt sind die erlaubten Betriebskosten in der so genannten Betriebskostenverordnung. Bei Nebenkosten gilt zudem das Gebot der Wirtschaftlichkeit; zwar muss ein Vermieter nicht stets auf Billiganbieter zurückgreifen, damit notwendige Arbeiten an der Immobilie erledigt werden, was wohl angesichts von bisweilen herrschenden Qualitätsunterschieden bei den Anbietern auch nicht im Sinne des Mieters wäre, aber er darf dem Mieter auch nicht Kosten aufbrummen, die weit jenseits von Durchschnittskosten für die durchgeführte Arbeit liegen.  

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