Mietminderung wegen ARGE im Haus — geht das?

Eine Praxisgemeinschaft mindert die Miete für ihre Praxisräume, nachdem die ARGE ins selbe Haus gezogen ist. Sie macht dies einerseits, weil seither die Zugangskontrolle zum Haus teilweise außer Kraft gesetzt ist und weil andererseits aus ihrer Sicht das hohe Publikumsaufkommen bei der ARGE und das Verhalten einiger Besucher die Minderung rechtfertigt. Der Bundesgerichtshof ist da anderer Meinung.

Der Rechtsstreit
Im Januar 2005 zog die ARGE in ein als exklusiv gepriesenes 13-stöckiges Bürohaus in Baden-Württemberg, in dem sich bereits im Jahr 2003 eine radiologische Praxisgemeinschaft im sechsten Stockwerk für zehn Jahre eingemietet hatte. Der Einzug der ARGE in die Stockwerke ZWEI bis VIER des Hochhauses und die von der ARGE betriebenen Beratungsstellen für Schuldner und für Suchtkranke missfielen den Betreibern der Praxisgemeinschaft, sodass sie darauf bestanden, den Eigentümern der Immobilie seit März 2005 nur noch eine geminderte Miete zu schulden.

Argumentationen und Gegenargumentationen
Die Praxisgemeinschaft argumentierte, dass einerseits das hohe Aufkommen von Publikumsverkehr bei der ARGE und das Verhalten eines Teils des Publikums diese Mietminderung rechtfertigen. Zudem sei nach Einzug der ARGE das Codekartensystem für die Zugangskontrolle zum Bürohaus außer Kraft gesetzt worden, sodass zu den Bürozeiten der ARGE ein ungehinderter Zugang ins Bürohaus möglich wird. Zwar sah auch der Bundesgerichtshof darin eine Abweichung von einer mietvertraglichen Vereinbarung, konnte aber im Rahmen des Verfahrens keine konkreten und tatsächlichen Auswirkungen feststellen, die den Wert der Mietsache, in diesem Fall der Räume der Praxisgemeinschaft mindern. Was das Publikum der ARGE angeht, konnte der Bundesgerichtshof ebenfalls keinen Grund für eine Mietminderung erkennen. Dass sich eventuell Kunden der Praxisgemeinschaft durch die Anwesendheit von Besuchern der ARGE und den angeschlossenen Beratungsstellen gestört fühlen, reiche als Grund für eine Mietminderung ebenfalls nicht aus. Erst konkrete Anlässe oder Gefahrensituationen würden derartige Maßnahmen rechtfertigen, die jedoch aus Sicht des Bundesgerichtshofes nicht gegeben seien.

Gesellschaftliche Bedeutung des Urteils
Manchmal geben Gerichtsurteile rund um Immobilien und Miete Anlass für weit reichende Diskussionen; war das Anliegen der Praxisgemeinschaft eine Diskriminierung einer keineswegs unerheblich kleinen Gruppe der Gesellschaft? Oder war das Anliegen der Praxisgemeinschaft doch zulässig? Der Bundesgerichtshof hat in diesem Fall ein klares Urteil abgegeben: ein klares „Nein“!

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