Mieterhöhung wegen Modernisierung — immer rechtens?

Mitunter erhöhen Vermieter Mieten, weil das Mietshaus modernisiert wurde. Mitunter tun sie das, obwohl sie es gar nicht oder nur teilweise dürfen.

Was schreibt das BGB vor?
Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsarbeiten an Wohnimmobilien bewegen sich nicht in einem rechtsfreien Raum. Gesetzlich geregelt wird die Erhöhung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Hier heißt es im Paragraf 559 unter Absatz EINS:

„Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.“

Mieterhöhungen können also berechtigt sein, wenn der Gebrauchwert durch Sanierung oder Renovierung der Wohn – Immobilie erhalten wird, aber auch, wenn er durch Modernisierungen steigt. Nehmen wir ein Beispiel dafür, wie dann die maximal mögliche Mieterhöhung berechnet wird: Der Vermieter hat bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache tatsächlich gesteigert haben, und hat dafür 5.000€ ausgegeben; dann kann er die jährliche Miete seines Mieters um elf Prozent der 5.000€, also um 550€ anheben, was für den Mieter eine monatliche Mehrbelastung von abgerundet 45,80€ bedeuten würde. Betrifft die Modernisierung mehrere Mietparteien, so müssen die Kosten angemessen auf die betroffenen Wohnungen aufgeteilt werden. Jede Vereinbarung, die vom Gesetz abweicht und den Mieter benachteiligt, ist unwirksam!

Ein Rechtsstreit
Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter kann die Frage sein, welche Kosten für eine Modernisierung dem Mieter übertragen werden dürfen. Jüngst hatte der Bundesgerichtshof einen Fall zu entscheiden, bei dem es um den Einbau zweier Wasseruhren in der Wohnung eines Mieters ging. Sie sollten den Wasserverbrauch für Küche und Bad messen, die über getrennte Leitungen mit Wasser versorgt werden. Der Einbau von Wasseruhren gehört im Allgemeinen nach Mietrecht zu den Modernisierungen, die eine Mieterhöhung durch den Vermieter rechtfertigen. Zudem liegt die Immobilie, um die es im Rechtsstreit ging, in Hamburg, wo es nach Bauordnung Pflicht ist, bisher nicht vorhandene Wasserzähler in Wohnungen nachträglich einzubauen.

Berechtigte Erhöhung, unberechtigte Erhöhung
Nicht strittig war deshalb die Mieterhöhung wegen der Nachrüstung mit Wasseruhren; nicht strittig war auch, dass die Kosten für die Fliesen, die für die Arbeiten zerschlagen und ersetzt werden mussten, in die Mieterhöhung einfließen. Allerdings hat die Vermieterin auch Kosten in die Erhöhung integriert, die durch den Abbau einer Arbeitsplatte in der Küche des Mieters entstanden sind. Dieser Abbau hätte jedoch nach dem Gutachten eines Sachverständigen vermieden werden können. Aus diesem Grund, urteilte der BGH, müssen diese Kosten bei der Mieterhöhung unberücksichtigt bleiben. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen, so das Gericht, hat der Mieter nicht zu tragen.

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