Kautionen, die der Mieter zu zahlen hat, sind gängige Praxis, wenn Wohnungen vermietet werden. Allerdings darf der Vermieter weder deren Höhe noch deren Verwendung komplett selbst bestimmen.
Kautionen — die rechtlichen Grundlagen
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Kautionen wurden im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, §551) festgelegt. Hier heißt es in Absatz EINS, dass die Kaution für eine Mietwohnung maximal die Höhe von drei Monatsmieten für die angemietete Wohnung erreichen darf. In Sonderfällen kann jedoch eine Extrakaution vereinbart werden, etwa, wenn der Mieter die Wohnung baulich verändert, wobei als bauliche Veränderung bisweilen bereits die Installation einer Satellitenschüssel gilt. Die Extrakaution kann vom Vermieter nur dann einbehalten werden, wenn die bauliche Veränderung beim Auszug des Mieters nicht rückgängig gemacht wurde, nicht jedoch aus anderen Gründen. So darf der Vermieter im Fallbeispiel die Extra-Kaution nicht einbehalten, weil er beim Auszug des Mieters andere Mängel an der Wohnung feststellt, solange die bauliche Veränderung, in diesem Fall also die Satellitenschüssel, korrekt beseitigt wurde.
Teilraten bei der Zahlung und Anlegen der Kaution
Der Mieter ist nach §551 BGB zu einer Zahlung der Kaution in drei monatlichen Teilbeträgen berechtigt, wobei der erste Anteil fällig wird, sobald das Mietsverhältnis beginnt. Die Kaution soll bei einem Kreditinstitut zu „dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz“ angelegt werden, wobei auch hier abweichende Vereinbarungen zulässig sind. Vorgeschrieben ist aber auch dann, dass die Kaution nicht zusammen mit dem Vermögen des Vermieters angelegt werden darf und dass Zinserträge dem Mieter zugute kommen, wenn er seine Kaution zurückerhält. Die Kaution Zinsen bringend anzulegen ist allerdings keine Pflicht, wenn es sich bei den vermieteten Objekten um Wohnungen in Studentenheimen oder Jugendwohnheimen handelt.
Darf der Vermieter einfach so auf die Kaution zugreifen?
Der Vermieter ist auch dann erst einmal nicht frei, die Kaution abzuheben und für eigene Zwecke zu verwenden, wenn der Mieter mit Mietzahlungen im Rückstand ist. Zunächst muss der Vermieter bei Gericht durch eine Klage einen Titel erwirken, also eine Urkunde, deren Inhalte vollstreckbar sind. Alternativ kann ein Mahn- und Vollstreckungsbescheid dieselbe Möglichkeit schaffen. Ohne zuvor benötigte rechtliche Schritte eingeleitet zu haben, kann der Vermieter die Kaution also weder bei einer aus seiner Sicht unberechtigten Mietminderung oder bei Mietrückstand angreifen.