Die Kaltmiete wird erhöht — nicht immer ist das rechtens!

Erhöhungen der Kaltmiete sind sowohl für Vermieter als auch für Mieter ein spannendes Thema; der Gesetzgeber und/oder die Mietverträge definieren dabei den Rahmen, innerhalb dessen sich diese Mieterhöhungen bewegen dürfen.

Manchmal öffnet man den Briefkasten und holt eher Unangenehmes heraus; eine Schreiben des Vermieters beispielsweise, in dem eine Mieterhöhung angekündigt wird. Solche Erhöhungen können sich auf die Warmmiete beziehen, weil beispielsweise erhöhte Heizkosten umgelegt werden; sie können aber auch die Kaltmiete betreffen. Ist Letzteres der Fall, kann der Mieter prüfen, ob sich die Erhöhung im Rahmen dessen bewegt, was vom Gesetzgeber zugelassen ist. Sind im Mietvertrag nicht ausdrücklich Staffel- oder Indexmieten vereinbart, so darf eine Mieterhöhung ohne konkreten Grund, der etwa bei Sanierungen besteht, die den Wohnwert einer Immobilie steigern, nur dann erfolgen, wenn die ortsübliche Miete in vergleichbaren Mietwohn – Immobilien höher liegt.

Ob dieser Fall gegeben ist, lässt sich anhand örtlicher Mietspiegel oder passender Datenbanken recherchieren; alternativ kann der Vermieter dem Mieter mindestens drei Mieten in vergleichbaren Immobilien vor Ort präsentieren oder aber ein Gutachten erstellen lassen, das für einen Anstieg der Mieten spricht, wobei das Gutachten die mit Abstand teuerste Variante darstellt: 1000€ reichen dafür nicht aus. Beeinflusst wird die Miete, die vom Vermieter verlangt werden kann, auch von der Ausstattung und der Art der jeweiligen Wohnung, die in der Immobilie vermietet wird. Natürlich spielt die Wohnungsgröße dabei eine Rolle, aber auch Ausstattungsmerkmale wie etwa der Aufzug in der Immobilie oder aber ein für den Mieter nutzbarer Garten können entscheidend sein. Der Mieter kann der Mieterhöhung widersprechen, wobei der Vermieter der Immobilie dann wiederum das Recht hat, den Mieter zu verklagen und so das Gericht entscheiden zu lassen, ob die Kaltmieterhöhung rechtens ist oder nicht.

Etwas anders ist die Situation, wenn im Mietvertrag eine so genannte Staffelmiete oder aber eine Indexmiete vereinbart wurde. Bei einer Staffelmiete wird etwa eine regelmäßige Mieterhöhung bereits im Mietvertrag festgelegt: nicht als Prozentsatz, sondern als Eurowert. Der Zeitraum zwischen den einzelnen Erhöhungen muss allerdings mindestens ein Jahr betragen und weitere Mieterhöhungen neben den im Rahmen der Staffelmiete vereinbarten sind nicht zulässig. Vereinbarte Indexmieten erlauben dem Vermieter einer Immobilie stattdessen, die Miete Jahr für Jahr an den Indexwert für die Lebenshaltungskosten in Deutschland anzupassen. In Regionen mit hoher Miete kann das für den Vermieter jedoch einen Nachteil bedeuten, weil die Mieterhöhung sich an deutschen Durchschnittswerten, nicht jedoch an Durchschnittswerten in der jeweiligen Region orientiert.

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