Bundesgerichtshofsurteil — Mietspiegel und Mieten für Einfamilienhäuser

Manchmal urteilen Gerichte vermieterfreundlich und dennoch hat eventuell auch der Mieter Positives davon; etwa wenn der Bundesgerichtshof Vermietern von Einfamilienhäusern erlaubt, bei der Festlegung der Miete auf den Mietspiegel Bezug zu nehmen.

Mieterhöhungen waren für Besitzer von Einfamilienhäusern, die ihre Häuser vermieteten, in der Vergangenheit keine ganz einfache Sache. Der örtliche Mietspiegel nennt keine Referenzmieten für vermietete Häuser; deshalb war er aus Sicht mehrerer Gerichte und von diversen Fachmedien tabu, wenn es darum ging, Mieterhöhungen bei der Vermietung kompletter Eigenheime zu begründen. Stattdessen mussten beispielsweise Mieten dreier vergleichbarer Immobilien zum Vergleich herangezogen werden oder aber der Vermieter setzte auf das Gutachten eines Sachverständigen. Erst im Januar 2008 hatte beispielsweise das Landgericht Krefeld die Bezugnahme auf den Mietspiegel als Basis der Mieterhöhung bei einem Einfamilienhaus für unzulässig erklärt. Genau dieses Urteil wurde in der Revision vom Bundesgerichtshof aufgehoben.

Der Fall zeigt, wie unsicher die Rechtslage vorab gewesen ist. Kläger war ein Mann, der nach der Scheidung von seiner Frau zum alleinigen Eigentümer der Immobilie in Krefeld wurde, die zuvor dem Ehepaar gehörte. Die Frau lebte fortan mit den gemeinsamen Kindern als Mieterin im Haus; am 28. Februar 2006 forderte der Mann eine Mieterhöhung von vorab monatlich 511,29€ netto auf 613,55€ netto pro Monat von seiner Ex-Frau und bezog sich dabei auf den Krefelder Mietspiegel. Als die Frau die Mieterhöhung aufgrund des Bezugs auf den Mietspiegel ablehnte, ging der Mann vor Gericht. Er argumentierte, dass die Mieten für Eigenheime immer oder zumindest fast immer über der von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern lägen, weshalb der Mietspiegel als Referenz dienen könne, obgleich er keine konkreten Daten zur Miete für Einfamilienhäuser enthält. Insgesamt drei Gerichte beschäftigten sich in der Folgezeit mit dem Fall. Zunächst urteilte das Amtsgericht Krefeld und verurteilte die Frau am siebten August 2007 zur Zahlung der Mieterhöhung. Dann ging die Frau in Revision und bekam am 23. Januar 2008 vom Landgericht Krefeld Recht. Nun war es der Mann, der in Revision ging, woraufhin der Bundesgerichtshof die Nutzung des örtlichen Mietspiegels, um Mieterhöhungen bei Vermietung eines Eigenheims zu rechtfertigen, für rechtens erklärte, sofern die „geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt“.

Mag das Urteil in diesem Fall auch für die Mieterin negativ sein; der Mieterbund sah Ende November in seiner Pressemitteilung zum Urteil auch positive Seiten für den Mieter, da aus seiner Sicht nun endlich Rechtssicherheit herrscht, wenn es um Mietpreise bei vermieteten Einfamilienhäusern geht. Zudem könnte es Vermieter von Häusern bewegen, öfter Abstand von der so genannten Staffelmiete zu nehmen, bei der eine automatische Mieterhöhung in vereinbarten Zeitabständen von Anfang an Bestandteil des Mietvertrags ist.

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