Zwangsversteigerungen – die Sache mit dem Verkehrswert

Deutschlandweit kommen jährlich um die 90.000 Immobilien unter den Hammer – Zwangsversteigerung lautet der letzte Ausweg aus der Finanzmisere, der Kaufinteressenten im Gegenzug oftmals die Möglichkeit zu einem Immobilienschnäppchen bietet.

Allein in Nordrhein-Westfalen werden jährlich knapp 20.000 Objekte versteigert. Der Verkehrswert der zu versteigernden Wohnhäuser oder Geschäftshäuser muss vor der Versteigerung festgelegt werden.

Unter dem Verkehrswert versteht man den durchschnittlichen Preis, den die Immobilie beim Verkauf innerhalb eines angemessenen Zeitraums (ca. ein halbes Jahr) auf dem freien Markt erzielen würde. Das zuständige Amtsgericht setzt den Verkehrswert einer zu versteigernden Immobilie fest, indem es einen freien Gutachter bzw. Bewertungsspezialisten beauftragt. Je nach Art des Objekts stehen dem Sachverständigen für Immobilienbewertung drei Bewertungsverfahren zur Verfügung Das Ertragswertverfahren ist die gängige Methode bei Renditeobjekten wie Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern, hier wird die Rendite aus Mieteinnahmen minus Kosten ermittelt. Bei Einfamilienhäusern kommt in der Regel das Sachwertverfahren zur Anwendung. Hierbei wird ermittelt, was ein vergleichbarer Neubau kosten würde und dann die Abnutzung des bestehenden Objektes in Relation gesetzt. Beide Verfahren können durch das Vergleichswertverfahren, das aber bedingt durch zahlreiche Vergleichsdaten, die erhoben werden müssen, recht umfangreich ist, ergänzt werden. Hierbei werden ähnliche Objekte in gleicher Lage vergleichend hinzugezogen.

Die Ermittlung des Verkehrswerts bei Zwangsversteigerungsobjekten birgt jedoch zusätzliche Schwierigkeiten. Dem Gutachter wird oftmals der Zutritt zum Objekt versagt – die bisherigen Eigentümer müssen dem Gutachter keinen Einlass gewähren – dann bleibt ein unabwägbares Risiko für den Käufer, das in der Regel mit einer Minderung des Verkehrswertes einhergeht. Der durchschnittliche Verkehrswert von versteigerten Immobilien in Nordrhein-Westfalen beträgt dieses Jahr bislang übrigens durchschnittlich 182.000 Euro. Mit etwas Geschick können Immobilieninteressenten bei einer Versteigerung allerdings ihr Wunschobjekt für weitaus weniger als den geschätzten Verkehrswert erwerben. Bis zu 50 Prozent des geschätzten Verkehrswertes können durchaus drin sein. Und sollte sich nach der Versteigerung herausstellen, dass der angegebene Verkehrswert absolut falsch errechnet wurde und die Käufer hierdurch bedingt eine viel zu hohe Summe für ihr Haus bezahlt haben, kann der Gutachter haftbar gemacht werden. Natürlich muss dies anhand von Fakten bewiesen werden.

Zusammenfassend noch einmal ein paar Tipps:

  • Vor der Versteigerung kann jeder Interessent Einsicht in das Verkehrswertgutachten, das dem Amtsgericht vorliegt, nehmen.
  • Der Gutachter, der das Verkehrswertgutachten erstellt hat, sollte zertifiziert oder öffentlich bestellt sein.
  • Dem Punkt „Besonderheiten“ des Gutachtens sollte der Interessent besonderes Augenmerk schenken. Hier sind Baumängel, Leerstände oder bestehende Mängel verzeichnet.
  • Es ist in der Regel immer empfehlenswert, sich zusätzlich selber einen Überblick über den Markt zu verschaffen, Vergleichsobjekte heranzuziehen, angegebene Mietsätze zu überprüfen etc.

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