Umschuldung von Baudarlehen für Immobilien

Im Fall einer Baufinanzierung sind die Zinsen in der Regel für einen festen Zeitraum von 5-15 Jahren fest vereinbart. Während dieser Zeit, der so genannten Zinsbindungszeit, bleiben somit Raten und Zinssatz konstant.

Durch Veränderungen der Leitzinsen kann es jedoch dazu kommen, dass die Baugeld-Konditionen stark sinken, so dass der einmal vereinbarte Zins sehr teuer ist. Gerade in der jetzigen Situation, in der die Leitzinsen auf ein historisches Tief gesunken sind, ist dies der Fall. So werden Baudarlehen jetzt für Zinssätze von unter 4% p.a. vergeben, Kreditnehmer, die ihre Finanzierung jedoch bereits vor einigen Jahren abgeschlossen haben, müssen bis zu 6% p.a. bezahlen. Viele Kreditnehmer denken jetzt daran, ihr Darlehen umzuschulden um die jetzt günstigen Zinsen zu nutzen. Um herauszufinden, welche Bank das aktuell günstigste Darlehen bietet, sollte ein Kreditvergleich genutzt werden.

Um ein Baudarlehen jedoch umschulden zu können, müssen die Kündigungsfristen der Kreditverträge eingehalten werden. Bei Baudarlehen ist dabei eine Kündigung während der Zeit der Zinsbindungsfrist ausgeschlossen, denn die Banken haben sich für diese Zeitraum bereits refinanziert. Erst nach Ablauf von zehn Jahren haben Kreditnehmer die Möglichkeit, ihr Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Allerdings bieten einige Banken trotz vorhandener Zinsbindungsfrist die Möglichkeit der vorzeitigen Umschuldung. In diesem Fall müssen die Kreditnehmer jedoch den entstandenen Schaden der Bank, der durch die bereits erfolgte Refinanzierung entstanden ist, ausgleichen. Diese Ausgleichszahlung wird auch Vorfälligkeitsgebühr genannt. Sie wird von der Bank auf Wunsch berechnet. Die Höhe richtet sich vor allem an der Restschuld des Kredites, am derzeitigen Zins sowie am damals vereinbarten Kreditzins.
Kreditnehmer, die also bereits vorzeitig ihr Darlehen umschulden wollen, sollten neben den günstigen Zinssätzen auch die Kosten der Vorfälligkeitsgebühr einrechnen. Daneben fallen auch Kosten für die Umschreibung der Grundschuld an, die ebenfalls berücksichtigt werden müssen.

Kreditnehmer, deren Bank eine hohe Vorfälligkeitsgebühr berechnet oder deren Darlehen nur noch wenige Monate läuft, können ihre Umschuldung auch auf einem anderen Wege durchführen. So bieten die Banken heute Forward-Darlehen an, die für die vorzeitige Vereinbarung der Umschuldung ideal sind. Diese Darlehen werden bereits heute, zu den jetzt niedrigen Zinsen, fest vereinbart. Ihre Auszahlung erfolgt jedoch erst dann, wenn die Zinsbindung für das bestehende Darlehen abgelaufen ist. Somit entfällt die Zahlung der Vorfälligkeitsgebühr, trotzdem können die jetzt niedrigen Zinsen genutzt werden. Für die Forward-Darlehen wird pro Monat bis zur Auszahlung lediglich ein kleiner Zinsaufschlag von 0,01-0,03% pro Monat an.