Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung

Endbericht des Forschungsprojekts „Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung“ Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat im Jahr 2005 ein Forschungsprojekt zum Thema „Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung“ an das Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH (BKI) vergeben.

Ziel des Forschungsprojekts war die Entwicklung von Vorschlägen für die Überarbeitung des Tabellenwerkes „Normalherstellungskosten 2000“ (NHK), die als Anlage 7 in die
Wertermittlungsrichtlinie integriert sind, sowie weitere für die Sachwertermittlung notwendige Daten. Das Forschungsprojekt wurde fachlich von einem Expertenkreis begleitet, der sich aus Vertretern des Bundesministeriums der Finanzen, des Deutschen Städtetages, von Sachverständigenverbänden und von mit der Grundstückswertermittlung befassten Verbänden der Kredit- bzw. Versicherungswirtschaft zusammensetzte.

Die Schwerpunkte des vorliegenden Endberichts
Überarbeitetes Tabellenwerk der Normalherstellungskosten (Anlagen 1, 2)
Der Gebäudekatalog wurde in Anlehnung an die Erfordernisse aus der Praxis teilweise ergänzt. Eine wichtige Neuerung ist die Unterteilung der Werte der einzelnen Gebäudearten in die Kostengruppen 300 (Baukonstruktion) und 400 (technische Anlagen). Damit soll ermöglicht werden, dass die Ermittlung des Ausgangswerts besser an die individuellen Gegebenheiten des Bewertungsobjekts angepasst werden kann, indem entsprechend der vorgefundenen Ausgangslage des Objekts eine getrennte Einordnung in die Kostengruppen 300 und 400 z.B. in unterschiedlichen Standards erfolgen kann. Darüber hinaus sind weitere wichtige wertrelevante Daten (z.B. die Angabe des Verhältnisses Wohnfläche zur Brutto-Grundfläche (BGF)) zu den einzelnen Gebäudearten angegeben. Ergänzt wird das Tabellenwerk der Normalherstellungskosten durch weitere Tabellen (Anlagen 3, 4), die Hilfestellung für die Standardeinordnung geben sollen.
Neues Modell zur Alterswertminderung für Wohngebäude (Anlage 5; Anlage 7) BKI hat ein neues Modell zur Alterswertminderung von Wohngebäuden ermittelt. Die entsprechenden Tabellen zur Bestimmung des Restwerts befinden sich in Anlage 5. Dabei wird vom tatsächlichen Alter des Gebäudes ausgegangen. Die Restwerte werden dabei in Abhängigkeit von der Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudezustand angegeben. Für Gebäude, die älter als 100 Jahre sind, wurde die Tabelle der Anlage 7 entwickelt.

Schadenswertminderungstabelle für Wohngebäude (Anlage 6)
Hier werden die durchschnittlichen Kostenanteile der erneuerbaren Bauteile an den Gesamtkosten in Abhängigkeit vom Ausstattungsstandard dargestellt. Die auf diesem Weg überschlägig ermittelten Kosten müssten jedoch noch dahingehend überprüft werden, ob am Grundstücksmarkt eine entsprechende Wertminderung akzeptiert wird.
Quelle: BMVBS

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