Mieter in Eigentumswohnungen — die Sache mit den Sperrfristen

Für Mieter in ehemaligen Mietwohnungen, die zu Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, existiert zwar ein gewisser gesetzlicher Schutz, über den beispielsweise in einigen hessischen Kommunen auch hinausgegangen wird. Andererseits hat der Bundesgerichtshof jüngst ein Urteil gefällt, das die Mindestkündigungsfrist in einem konkreten Fall auch außer Kraft gesetzt hat.

Sperrfrist für Mietvertragskündigung
Hat eine Privatperson eine Wohnung als Eigentumswohnung gekauft, in der zum Zeitpunkt des Kaufs noch eine andere Privatperson als Mieter lebt, so kann es durchaus zu Interessenskonflikten kommen. Der Käufer möchte die Wohnung eventuell selbst nutzen, während der Mieter gerne möglichst lange in „seiner“ Wohnung bleiben möchte. Grundsätzlich kann ein Mieter sich in solchen Fällen auf eine Drei-Jahres-Frist ab dem Verkauf der Wohnung berufen, innerhalb der ihm nicht gekündigt werden darf. Festgelegt ist das im Paragraf 577a „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“ des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Die Frist kann sich auf bis zu zehn Jahre verlängern, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist…“. Ob das der Fall ist, entscheiden die jeweiligen Landesregierungen.

Die Zehn-Jahres-Frist in einigen hessischen Kommunen
Solche Zehn-Jahres-Fristen existieren derzeit beispielsweise in folgenden zwölf Kommunen des Rhein-Main-Gebietes: Darmstadt, Frankfurt, Wiesbaden, Kelsterbach, Rüsselsheim, Kronberg im Taunus, Oberursel, Maintal, Kelkheim und Schwalbach am Taunus sowie in Bensheim und Bad Homburg. Die entsprechende Verordnung gilt allerdings nur noch bis Ende 2009. Der hessische Mieterschutzbund drängt deshalb auf eine Entscheidung des in Hessen zuständigen Verkehrsministers, wie es weitergehen soll. Fachleute des Ministeriums haben jetzt empfohlen, die zehnjährige Speerfrist für die Kommunen Bensheim und Bad Homburg nicht zu verlängern. Die Besitzer von Eigentumswohnungen in diesen Kommunen wird das freuen, die Mieter eher weniger. Verstehen kann man die Argumente beider Seiten. Während die Mieter vor allem in Regionen, in denen bezahlbarer Wohnraum schwierig zu bekommen ist, mehr zeitlichen Spielraum gewinnen möchten, kommt genau dieser zeitliche Spielraum den Eigentümern, die die Wohnung eventuell selbst nutzen wollen, viel zu lang vor. Manchmal ist es schwierig, angesichts gegensätzlicher Meinungen gute Entscheidungen zu treffen.

Drei-Jahres-Sperrfrist gilt nicht immer
Für die hessischen Kommunen wird um eine Zehn-Jahres-Frist gestritten. Der Bundesgerichtshof zeigt derweil, dass auch die Drei-Jahres-Frist nicht grundsätzlich gilt. In einem Urteil (BGH VIII ZR 231/08) aus neuerer Zeit sprach er einer so genannten BGB-Gesellschaft (auch GbR, Gesellschaft bürgerlichen Rechts genannt) das Recht zu, den Mietern einiger von ihr erworbener Wohnungen sofort wegen Eigenbedarfs von Gesellschaftsmitgliedern zu kündigen. Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen. Der Deutsche Mieterbund sieht das als ein Austricksen von Mietern an. Tatsächlich schafft so etwas Unsicherheit in Mieterkreisen. Der Umgang mit Mietverhältnissen, wenn Miet- sich in Eigentumswohnungen verwandeln, dürfte noch einige Zeit aktuelles Thema bleiben.

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