Mit Szenarien für die Immobilienbranche auf Basis des Trends zu Bevölkerungsschwund und einer alternden Gesellschaft hat sich 2009 eine Studie des Unternehmens Deutsche Hypo beschäftigt. Sie kommt zu differenzierten Ergebnissen.
Bevölkerungsentwicklungen
Insgesamt zwölf Szenarien hatte das Statistische Bundesamt im Rahmen seiner elften koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung für die Bevölkerung in Deutschland im Jahr 2050 entwickelt; beim positivsten Szenario prognostizierte es für das Jahr 2050 eine Bevölkerung von 79,5 Millionen. Das negativste Szenario ergab 66,9 Millionen, sodass ein kräftiges Sinken der Bevölkerungszahl vom Stand 2009 (82,1 Million) zu erwarten wäre. Nimmt man, wie die Deutsche Hypo für ihre Studie, eins der mittleren Szenarien, so ist der erwartete Bevölkerungsrückgang nicht ganz so stark, aber der Trend ist dennoch deutlich: In Deutschland werden 2050 voraussichtlich weniger Menschen wohnen als 2009.
Demographie und Immobilienmärkte
Die Deutsche Hypo hat sich in ihrer Studie mit möglichen Auswirkungen dieses Trends auf die Immobilienbranche beschäftigt. Sie seien, so der Tenor, nicht so negativ, wie von manch einem erwartet wird. Gleichzeitig zum prognostizierten Bevölkerungsschwund flossen Zahlen zur älter werdenden Gesellschaft in die Studie ein. Hier entwarf das Statistische Bundesamt Zahlen, bei denen ein Verhältnis von arbeitender Bevölkerung und Rentnern bei 100 zu 99,2 aber auch bei 100 zu 61,1 liegen könnte. Die Studie der Deutschen Hypo, die den Titel „Demographische Herausforderungen für die Immobilienmärkte“ trägt, wirft einen differenzierten Blick auf die Segmente „Sozialimmobilien“, „Wohnimmobilien“, „Büroimmobilien“, „Einzelhandelsimmobilien“ und „Freizeitimmobilien“. Bei Sozialimmobilien für Senioren geht die Studie von einem positiven Einfluss der demographischen Entwicklung in Deutschland aus. Der Bedarf solcher Immobilien dürfte angesichts der alternden Bevölkerung steigen. Der Trend bei Wohnimmobilien wird aufgrund des Trends zu mehr Einzelhaushalten trotz abnehmender Bevölkerung zumindest bis 2025 ebenfalls als „positiv“ beschrieben. Etwas anders könnte es dagegen auf dem Büroimmobilienmarkt aussehen, wenngleich der Einfluss der Demographie auf die Anzahl der genutzten Bürofläche laut Studie eher gering ausfallen werde. Aber ein Schrumpfen der Erwerbsbevölkerung hat, so die Studie, eine niedrigere Anzahl von Bürobeschäftigten zur Folge, was wiederum die Nachfrage nach Bürofläche senkt. Allerdings verweist die Studie insbesondere hier auf regionale Unterschiede, die berücksichtigt werden müssen. Einzelhandel und Freizeitimmobilien stehen in der Studie generell mit den schlechtesten Erwartungen da, da ihre bevorzugte Zielgruppe bis 2050 abnehmen wird.
Wird doch alles anders als prognostiziert?
Die Studie gibt sich nicht allein mit Szenarien zufrieden, sondern entwickelt auch mögliche Strategien, den Trends zu begegnen: Für den Einzelhandel wird beispielsweise auf seniorengerechte Konzepte verwiesen, die Unternehmen zu Gewinnern demographischer Entwicklung machen könnte. Es ist wohl wie bei allen Prognosen: Sie können auch dafür taugen, um den Prognostizierten frühzeitig begegnen zu können. Und dann kommt alles anders, als man es einst voraussah.
Hier zählt wieder nur eins: Lage, Lage, Lage… dann steht die eigene Immobilie auch im Jahre 2050 mit vielleicht 66,9 Millionen Bundesbürgern nicht leer.