Gewerbliche Nutzung des Wohnraums – nicht in an allen Fällen machbar

In Zeiten wirtschaftlicher Engpässe muss eine Vielzahl der Bürger wirtschaftlicher haushalten. Für Selbständige bietet es sich an, Wohnraum und Geschäftsräume zu kombinieren, um Kosten für die Anmietung oder den Erwerb von gewerblichen Flächen zu sparen. Auch die Nebenkosten fallen so nur einmal an.

 Im Falle von Wohneigentum in Form eines selbst genutzten Hauses dürfte dies zu keinen Schwierigkeiten führen. Anders sieht es aus, wenn jemand sein Geschäft von einer Mietwohnung oder einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus aus betreiben möchte. Hier hat der Vermieter bzw. die Eigentümergemeinschaft ein Wörtchen mitzureden. Im Falle der Vermietung sieht es so aus, dass in den meisten Mietverträgen eine Standardfloskel à la „Der Mieter darf die Mieträume zu anderen als Wohnzwecken nur mit der Zustimmung des Vermieters nutzen“ fixiert ist. Und das ist oftmals auch angebracht, denn durch die Nutzung der Wohnung als Home Office können durchaus die anderen Mietparteien oder Eigentümer gestört werden, beispielsweise, wenn ständig Kunden und Mitarbeiter ein und ausgehen oder Drucker, Faxe und Telefone ohne Unterlass in Betrieb sind. Hält sich der Mieter nicht an etwaige Vereinbarungen, muss er schlimmstenfalls mit einer Kündigung rechnen. Auch kann der Vermieter für gewerblichen Nutzen höhere Mieten verlangen. 

Wenn es sich um eine geringfügige Tätigkeit handelt, sieht die Sache anders aus. Dann ist die Zustimmung des Vermieters in der Regel nur eine Formsache. Entscheidend ist laut vielen Gerichtsurteilen die so genannte Außenwirkung, das heißt, wie sehr der Betrieb nach außen dringt und andere Mitbewohner stört. Hierbei stellt sich die Frage, ob die Wohnung als offizielle Geschäftsadresse angeben wird, ob Mitarbeiter, Besucher und Kunden ein und ausgehen etc. Arbeitet beispielsweise ein Rechtsanwalt von zu Hause aus und erledigt hier nur den Papierkram, dürfte er in der Regel die Erlaubnis vom Vermieter bzw. der Eigentümergemeinschaft bekommen. Empfängt er hier aber auch seine Klienten und Mitarbeiter, besteht keinerlei rechtlicher Anspruch bzw. kann ihm dies untersagt werden, weil der Publikumsverkehr „nach außen“ störend wirken könnte. Diese Rechtsprechung wird auch vom Bundesgerichtshof so vertreten.

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