Das neue Wohnungseigentumsrecht — gut gedacht, schlecht gemacht?

Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz sollte eigentlich Eigentümergemeinschaften stärken, wenn einer der Eigentümer Insolvenz anmelden muss. Das wurde aber nur bedingt erreicht.

Menschen, die gemeinsam in einer Wohnanlage mit Eigentumswohnungen leben, bilden die so genannte Eigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft trifft alle relevanten Entscheidungen, die die Gesamtwohnanlage betreffen; entscheidet beispielsweise auch über den Einbau einer neuen Heizungsanlage und über die Finanzierung. In der Gemeinschaft ist man stark; vor allem im finanziellen Sinn. Für die Eigentümer einer Eigentumswohnung ist das ein wahres Wort. Allerdings kann der Ausfall eines einzigen Eigentümers die gesamte Gemeinschaft derer, denen die Immobilie gehört, schwächen. Schließlich laufen die Kosten für die Wohnanlage ja unverändert weiter, können aber nicht mehr durch alle Eigentümer geteilt werden. Einer… fällt aus!

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt Fragen rund um die Rechten und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft. Eine ganze Reihe von Änderungen brachte eine Novellierung des Gesetzes im Jahr 2007. Die wichtigste ist wohl die aufgegebene Notwendigkeit für eine Eigentümergemeinschaft, die Wohnanlage betreffende Beschlüsse einstimmig zu entscheiden. So kann die Mehrheit nicht mehr so einfach durch die Entscheidung Einzelner blockiert werden. Bei einem Zahlungsausfall eines Eigentümers — so das novellierte Gesetz — haben die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft nun Vorrecht vor den Ansprüchen Anderer. Das gilt zumindest für Forderungen, die 5% des Wohnungswertes der Person, die Insolvenz anmelden musste, nicht übersteigen. Das klingt und ist erst einmal gut. Aber es gibt auch Nachteile: Gleichzeitig wurde nämlich auch beschlossen, dass die Gemeinschaft keinen Anspruch mehr auf Vorabzahlungen hat. Sie muss meist warten, bis das Insolvenzverfahren eingeleitet und die Wohnung des säumigen Zahlers zwangsversteigert wurde und das kann durchaus längere Zeit dauern. Bis zu diesem Zeitpunkt hat die restliche Eigentümergemeinschaft alle Kosten für die Wohnanlage zu tragen und muss mit dem Ausfall eines Zahlenden alleine zurechtkommen. Die Mehrbelastung kann dann auch für die übrig gebliebenen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Ob der Gesetzesgeber das von Anfang an so gedacht hat? Das scheint eher unwahrscheinlich.

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