Genossenschaften – im weitesten Sinne versteht man hierunter Organisationen, deren Fokus darauf liegt, ihren Mitgliedern Nutzen zu verschaffen. Wohnungsgenossenschaften haben das Ziel, ihren Mitgliedern günstigen Wohnraum zu verschaffen, den diese lebenslang nutzen dürfen. Neben Miet- und Eigentumswohnungen wird genossenschaftliches Wohnen in Deutschland am dritthäufigsten genutzt. Aktuell gibt es in Deutschland circa 2000 Baugenossenschaften, die über mehr als zwei Millionen Wohnungen verfügen.
Neben der klassischen Variante – diese Baugenossenschaften sind mitunter über hundert Jahre alt – haben sich in den letzten Jahren auch modernere Formen von Wohnungsgenossenschaften gegründet. Diese haben sich beispielsweise auf die Sanierung von Altbauten, seniorengerechtes Wohnen oder ökologische Bauweisen spezialisiert.
Egal um welche Variante der Wohnungsgenossenschaften es sich handelt, das Prinzip funktioniert folgendermaßen: Zunächst muss man Mitglied, also Genosse, in einer Wohnungsgenossenschaft werden, einen Aufnahmeantrag stellen und mindestens einen Geschäftsanteil erwerben. Dieser liegt je nach Organisation zwischen 300 und 3000 Euro und ist vergleichbar mit Eigenkapital, das ein Aktionär einem Fonds zur Verfügung stellt. Die Genossen wiederum haben mit ihren Geschäftsanteilen Anspruch auf eine jährliche Dividende sowie auf eine Wohnung entsprechend der jeweiligen Vergabebedingungen. Erhält ein Genosse eine Wohnung, muss er lediglich eine Nutzungsgebühr bezahlen, die in der Regel erheblich unter der gängigen Miete liegt. Es wird auch kein Mietvertrag, sondern ein Dauernutzungsvertrag geschlossen, der ihm lebenslanges Wohnrecht gewährt. Eigenbedarfskündigungen sind somit ebenfalls ausgeschlossen, der Genosse ist quasi Mieter in der eigenen Immobilie, auch wenn eigentlicher Besitzer des Hauses und des Grundstückes die Genossenschaft bleibt.
Um eine Wohnung zu erhalten, genügt in der Regel schon ein Anteil. Genossenschaftsmitglieder müssen nichtsdestotrotz mitunter lange Wartezeiten in Kauf nehmen, bis sie ihre Wunschwohnung erhalten. Das Kapital verzinst sich in dieser Zeit. Je nach Wohnungsgröße müssen sie dann im akuten Fall noch weitere Anteile erwerben, um die Wohnung zugesprochen zu bekommen.
Die Genossenschaft nutzt das Kapital, also die Anteile sowie die gebildeten Rücklagen für den Kauf neuer Objekte, die Instandhaltung von Bestandsobjekten und Verwaltungszwecke. Wird ein Gewinn erwirtschaftet, wird dieser in Form einer Dividende am Ende des Jahres an die Mitglieder ausgeschüttet. Natürlich erhält ein Genossenschaftsmitglied auch seine Anteile zurück, wenn es aus der Genossenschaft austritt. Da das Kapital jedoch meistens in laufenden Projekten steckt, haben viele Genossenschaften lange Kündigungsfristen. Die Erstattung der Anteile kann bis zu zwei Jahren dauern. Die Kündigungsfristen für die Wohnungen sind natürlich davon unabhängig und kürzer.
Natürlich kann es auch vorkommen, dass Genossenschaften ein Minus erwirtschaften. Dann haben die Mitglieder kein Recht auf Erstattung ihrer Anteile, sie sind schließlich eine Art unternehmerische Beteiligung eingegangen. Achten sollten sie nur darauf, dass in den Statuten der Genossenschaft keine Nachschusspflicht vermerkt ist, d. h. die Mitglieder auch für Schulden haften. Sonst könnte die Mitgliedschaft unter Umständen eine teure Sache werden und der ursprüngliche Sinn der Nutzengewinnung verfehlt worden sein.