Künftige Eigentümer: in München oder besser bei München?

Die Münchener Immobilienpreise wurden inzwischen oft genug thematisiert. Die Essenz ist klar: Wer in München leben möchte, muss dafür ordentlich bezahlen. Es sei denn, er geht ins Umland. Das ist für eingefleischte Städter zwar nicht unbedingt die erste Option, spätestens mit dem ersten Kind zeigt sich das Preis-Leistungsverhältnis außerhalb jedoch von einer ganz neuen Seite. Ein Blick auf die beliebtesten Vororte Münchens sowie der Vergleich zur City-Lage sind deswegen umso interessanter.

Entscheidend: der Wohnwert
Dass es in der Stadt deutlich teurer ist als vor den Toren der Landeshauptstadt, ist logisch. Bemerkenswert ist allerdings, dass die relativen Unterschiede mit steigendem Wohnwert immer größer werden. Das bedeutet, dass exklusive Bauten in der Stadt in einem viel größeren Maße im Preis ansteigen als „normale“ Objekte. Umgekehrt können Menschen, die in einen Vorort oder Stadtteil durchschnittlicher Wohnlage ziehen, von diesem Umstand profitieren. Gutes Wohnen ist außerhalb sowohl absolut als auch relativ gesehen ein beträchtliches Stück günstiger. Die Zahlen sprechen schließlich für sich.

Die magische Grenze wackelt
Auch im Immobilienmarkt gibt es wichtige psychologische Marken. Allen voran gilt das für die Eine-Million-Euro-Grenze. Natürlich gab es schon immer Immobilien im siebenstelligen Bereich, teils sogar für noch mehr. Dabei handelte es sich allerdings um Luxusobjekte in ebenso luxuriösen Stadtteilen. Heute wird diese Schallmauer jedoch von normalen Einfamilienhäusern in Angriff genommen. Der prozentuale Aufschlag pro Jahr ist größer denn je; Normalverdiener leiden darunter logischerweise am meisten. Auch hier muss jedoch zwischen den verschiedenen Gattungen unterschieden werden: Reihenmittelhäuser verzeichnen zwar einen kräftigen Anstieg, der aber immer noch gering ist, verglichen mit Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Letztere haben sich vorläufig bei knapp 4.000 Euro pro Quadratmeter eingependelt, die Tendenz ist allerdings steigend.

Draußen ist es günstiger – mit einigen Ausnahmen

Der Blick ins Münchner Umland ist somit nur eine logische Konsequenz. Besonders im Norden, etwa in Freising, Eching oder Erding, sind Wohnungen für unter 3.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Reihenmittelhäuser beginnen bei 300.000 Euro für durchschnittlich 120 Quadratmeter Wohnfläche. Das ist immer noch viel Geld – verglichen mit den Preisen in der Stadt allerdings beinahe ein echtes Schnäppchen. Deutlich teurer wird es dagegen in Gegenden wie Kirchheim, Neubiberg oder Schäftlarn. Während Eigentumswohnungen auf einem ähnlichen Niveau wie im Norden bleiben, ziehen vor allem die Einfamilienhäuser deutlich an. Bekannte Luxusquartiere wie Grünwald bleiben in dieser Rechnung außen vor, da sie kaum repräsentativ sind und ohnehin nur einen Bruchteil aller Interessenten ansprechen. Generell gibt es jedoch auch außerhalb eine Einschränkung, und zwar die S-Bahn-Äste. An diesen sind die Immobilienpreise nämlich genauso hoch wie in der Stadt.

Abwägen: Lage, Lebensqualität, Investitionsbereitschaft

Am Anfang steht natürlich immer die Unterscheidung: Welchen Preis kann man zahlen – und welchen will man überhaupt zahlen? Wer sich in diesem Punkt festlegen kann, kommt schnell zu einer ersten Eingrenzung potenzieller Stadtteile. Immerhin: Mit dem Auto ist der Weg in die Stadt außerhalb der Stoßzeiten nicht allzu lang; Garten, Grün und viel Natur sind draußen en masse erhältlich und vor allem für Familien mit Kindern sehr interessant. Dass es im Münchener Umland immer weniger Leerstand gibt, ist also nur verständlich. Doch auch hier gilt angesichts der aktuellen Entwicklungen: Besser jetzt als später. Denn die Spirale dreht sich immer weiter, und das wird sich in absehbarer Zeit wohl auch nicht ändern.

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